十八届三中全会明日开幕 揭晓房产土地制度改革

野百合也有春天

在中国的房地产市场，调控政策频出已成常态，但2013年3月“新国五条”出台后，全国范围内并未再出新调控政策，楼市在少见的“政策平稳年”中一路走高。国家统计局数据显示，2013年前三季度,全国商品房销售面积为8.4亿平米，商品房销售额为54028亿元, 同比分别大增23%和33%。
　　业内普遍认为，11月9日将开幕的十八届三中全会将会指明楼市调控方向，包括“新土改”在内的集体土地流转问题、小产权房上市交易问题以及房产税开征、保障房建设等方面，都有望释放出政策信号，或将成楼市下半场最大转折点。

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房地产向市场化迈步

　　“三中全会可能会涉及土地流转问题，市场化会向前走一步。”华远地产(600743)董事长任志强11月5日在第九届地产金融年会会场对新京报记者表示，预计部分经济政策会“放活，以吸引更多民间投资”。

　　民生银行(600016)行长洪崎对此表示赞同，他认为三中全会将会推进金融改革，房地产融资渠道将会大大拓展，使房企的资金问题得到改善。

　　此前，任志强曾预测“限购政策”或将在本届三中全会后退出；但当天多位出席第九届地产金融年会的大佬都对新京报记者表示，北京等一线城市的楼市仍处于供需矛盾中，在土地供应制度没有改革的前提下，放开限购并不现实。

　　万科集团副总裁毛大庆则认为，三中全会将进一步深入解读关于城镇化落地问题，解决好资源分配公平性问题，抓紧这十年把城镇化布局做好，“多创造一点为新移民制造的容器”。

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业内称楼市大格局难变

　　但仍有不少专家认为本届三中全会不会从根本上改变楼市的现有游戏规则，房地产调控的长效机制不会那么快就出台，“大炮”任志强还预测，房产税、遗产税都不会征收，让大家“不用担心”。

　　“这届三中全会可能解决一些政府层面的问题，但不会改变整个中国社会的格局，房地产市场也不会大变”。华远地产董事长任志强炮轰长效机制是“伪命题”，因为其并没有改变房地产之外的土地、产权登记、税制等体系。

　　国务院参事特约研究员姚景源也表示，政府过去总是采用“限购”等措施抑制楼市需求，但一线城市土地供给和价格的现状，使房价很难下行，土地改革成为难题。

　　“长效机制是什么？现在还没有一个清晰的说法，最近的市场信号，包括自住型商品房、土地的热卖，都增加了判断的难度。”首创集团董事长刘晓光表示，与其关心政策到底会调到什么程度，还不如房企自己多练内功。

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　　重建保障房体系：或为突破口

　　记者了解到，重建全新的保障房体系被业内视为本届新政府最明确的楼市新政。

　　全国政协委员、原国家税务总局副局长许善达对新京报记者表示，保障房将成为新一届政府的切入口，将形成“低中高”（低收入阶层有保障房、工薪阶层有“折扣房”、高档房市场放开）三个体系，并借此形成全新的“区别对待”政策。

　　“中国房地产政策将会有一个比较大的变化”，许善达分析道，一旦政府将应承担的保障职责从市场中分离，届时从规划、土地供应、楼房持有、出售征税上都会有不同的区分，比如取消房产税试点，在高档商品房的买、卖环节都开征消费税，税率由地方政府确定，税收归地方。

　　但任志强表示，从最近北京高价拍出的几块自住型商品房地块看，政府并没有增加投入，而是企业“买单”，这些成本最终会被加在纯商品住宅上让消费者去买单，他警告道：“地价再这么涨，整个房地产市场都会出问题”。

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土地制度改革：亟待破局

　　经济学家马光远在接受新京报记者采访时表示,即将召开的三中全会并不是“房地产调控会”，会上将对中国经济改革中的重大问题做出部署和规划，将会涉及土地制度改革，但不会涉及房地产市场具体的调控问题。

　　“农民土地不能流转是阻碍中国城镇化的一个关键。”马光远说，“从目前情况来看，集体土地如何进行流转等这些问题已经水到渠成，农民可以把自己的土地使用权直接流转，可以直接拿去盖房，也可以直接转给开发商。”

　　马光远表示，“中国这么多年来城乡之间的差距，有相当一部分是因为剥夺农民在土地上的收益，把土地征过去之后高价卖出，这个剪刀差等于农民还在补贴城市，关于这方面，我认为三中全会应该会做出很明确的规划。”

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则认为，三中全会上不会有针对土地制度方面的具体政策，可能会有改革的方向，会推进土地流转的制度建立，但对于具体的政策及操作措施，不会有太多的提及。

　　此外，北京师范大学房地产研究中心主任董藩也曾在其微博表示，房地产市场的很多问题最终都指向土地制度。十八届三中全会很难推动土地制度大变革，即使有陈述，回到操作层面，仍然难以破局，这是基本制度本身的错配造成的。

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房产税如何征：争议颇大

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，目前各方面对开征房产税的争议仍然很大，决策层当然必须慎之又慎，但“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已明。他表示，“我相信房地产税的推出一定是渐进的，路径要先从比较具备条件、能形成决策层的共识与决心、容易操作的地方试行，同时也必然需要从住宅高端及增量为主来入手。”

　　贾康认为，除了这些策略要领外，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃“定心丸”：中国未来的房地产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“第一套房”不实征的“基本待遇”等。

　　上海、重庆之前率先试点房产税，改革的效果如何？

　　贾康此前在接受新京报记者采访时表示，要肯定两地改革启动对制度建设的改革探索所形成的贡献，两地试点已显示出多种正面效应，以及已形成的初步经验。

　　邹晓云也表示，本届三中全会后，相信接下来会加大房产税的征收力度以及覆盖范围。但著名经济学家马光远则对房产税的开征提出了反对意见。“我不认为三中全会会出台具体的举措，到现在为止，房产税到底是什么，我们都没有搞清楚，征什么样的房产税？怎么来征？征房产税是为了什么？关于这些，现在的观点都是很混乱的，未来房产税的征收可能是一个方向，但是具体怎么来征，有很多技术环节到现在为止还没有讨论清楚。”马光远说。(新.京.报.李.静.自.曾.晖.)

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作为财税改革的重要议题之一，房产税试点扩容被普遍认为是这次三中全会的改革方向之一。

　　国务院研究中心 “383方案”明确提出，加快建立不动产登记制度。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。

　　此前，有知情人士透露，房产税的扩围不仅仅是增加城市数量，还要在范围、深度和广度上都扩大。

　　房产税改革基本锁定

　　今年以来，无论是部委还是智囊机构对于房产税多有表述，房产税渐行渐近。

　　房产税被寄予 “重建地方主体税”的使命。“383方案”提到，启动新一轮财税体制改革，具体措施包括积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设。房产税将是地方财政的重要来源之一。

　　在土地财政面临萎缩的同时，地方财源还面临着另一层压力：营改增。由于营业税的收入几乎占地方政府税收三分之一左右，营改增全面推开之后，地方主体税种和地方财政收支都将面临冲击。

　　在中国社科院财经战略研究院院长高培勇看来，“‘营改增’会倒逼财税体制改革的配套，成为深化财税改革的突破口。”

　　如何重建地方主体税种以及地方税制体系，房产税被各智囊机构列为重要的方向。

　　吉林财经大学税务学院王金霞日前表示，从国际上来看，不论是单一制国家还是联邦制国家，房产税都是其主要的税收来源。“房产税可以成为地方政府的重要税源。房产税改革应尽快出台，并赋予地方政府一定的税权。”

　　在探索多年之后，2011年1月，上海和重庆开始房产税试点。根据财政部公布的2012年全国公共财政收入决算，当年上述两种税收的收入分别占当年地方税收收入的比重分别为3.66%和3.26%。随着房产税进一步扩容，对于地方税收的贡献也会进一步增长。

　　财政部科学研究所所长贾康此前多次表示，要积极扩大房地产税改革试点范围，这有利于把地方政府主要注意力引导到按市场经济要求优化本地投资环境和公共服务上面，形成地方政府行为与经济发展、市场机制不断完善的良性互动长效机制。

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有缩小收入差距的作用

　　社会对房产税关注度高，深层次的原因或许还在于其对高房价的影响。国务院发展研究中心研究员倪红日认为，开征房产税，从一定程度上抑制住投资性需求，有利于促进住宅市场供求的平衡。

　　民生证券宏观研究员管清友向《每日经济新闻》记者表示，房地产业对房地产和中国经济来说是牵一发而动全身。房产税对优化土地资源配置、增加住房供给、抑制房价飙升势头，都是一个较好选择。“我们判断，三中全会将提出推进房产税改革，扩大房产税试点范围，逐步实现增量征税等。”

　　房产税还被寄予科学缩小收入差距的期望，高收入人群中很大部分的财富是以各类资产的形式存在，而不动产财富的增值和溢价收入却没有多少税收，房产税可以作为调节收入和财富分配的工具。

　　另有报道称，目前，为房产税全面开征做准备的模拟空转系统已开始试运行，今年计划覆盖至地级以上城市，明年覆盖至县级以上城市。(每日经济新闻金微)

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对于调查问到的“未来五年，个人的生活水平是否会随着改革的深化而提高”问题，受访者表达了较强信心，54.3%的受访者认为“可能会”，26.5%受访者选择“一定会”，两者相加超过八成。11.2%的受访者没有信心，认为改革的深化“不会”提高个人未来五年的生活水平。8.4%的受访者对这一问题表示“说不清”。在被问及“改革的总体目标包括提高人民生活水平，如果具体改革措施损害了您的利益，您是否愿意承受”时，50.4%受访者给予了理解和支持，39.7%的受访者“不愿意”承受个人利益的损害，10.0%的受访者对这一问题说不清楚。

　　在一些分析看来，由于改革迈向深水区，牵扯的因素越来越多，尤其凸显改革决心的重要。德国《法兰克福汇报》7日称，中国正面临艰难的经济改革，预计将深入进行经济政策改革，这需要“更大的政治勇气”。《华尔街日报》7日称，中国媒体表示，中国领导人深知，深化改革而不是维持现状才能确保党的领导稳定，并帮助解决政府当前面临的所有棘手问题。

　　《旧金山纪事报》6日援引关注中国改革的学者比尔·比绍夫的话称，预计三中全会将出台雄心勃勃的决定，但所有效果都显现还需要很长时间。另外，中国一些最重要的改革并不是直接由北京下令实施的，而是在地方实施并推广到全国的。因此虽然全会决定很重要，但远不是今后数年中国改革的终点。(.环.球.时.报.李.勇.王.刚.青.木.邱.永.峥.柳.玉.鹏.甄.翔.)

台北红玫瑰